Prospettive del mercato immobiliare statunitense:

  • Ci sono molte chiacchiere tra i partecipanti al mercato sullo stato del mercato immobiliare statunitense, che ha visto la sua più forte crescita dei prezzi dal 2006, proprio prima dello scoppio della bolla immobiliare statunitense, che ha contribuito a portare alla crisi finanziaria globale.
  • I problemi della catena di approvvigionamento (ad esempio le segherie chiuse) hanno contribuito a far salire i prezzi del legname ai massimi storici, portando a un aumento di oltre $ 35.000 dei prezzi delle nuove case negli Stati Uniti dall’inizio del 2021.
  • I mutui bassi hanno mantenuto le misure di accessibilità degli alloggi entro limiti ragionevoli, ma l’avvertimento di questa settimana del segretario al Tesoro americano Janet Yellen sull’aumento dei tassi di interesse è un chiaro avvertimento.

Preoccupazioni per il mercato immobiliare statunitense, surriscaldamento dell’economia

Ci sono molte chiacchiere tra i partecipanti al mercato sullo stato del mercato immobiliare statunitense, che ha visto la sua più forte crescita dei prezzi dal 2006, subito prima del scorso La bolla immobiliare statunitense è scoppiata, che ha contribuito a portare alla crisi finanziaria globale. Le preoccupazioni sono aumentate questa settimana dopo che il segretario al Tesoro americano Janet Yellen ha affermato che “iPuò darsi che i tassi di interesse debbano aumentare leggermente per assicurarsi che la nostra economia non si surriscaldi”Quando si discute del potenziale impatto degli Stati Uniti Presidente Joe L’ultima proposta di legge sugli stimoli di Biden.

“Housing Bubble” di Google Trends (da maggio 2011 a maggio 2021) (grafico 1)

Questa non è solo una preoccupazione dei politici. Ogni giorno gli americani stanno prendendo atto anche dello stato del mercato immobiliare statunitense. In effetti, le ricerche su Google per il termine “bolla immobiliare” si stanno avvicinando al livello più alto degli ultimi dieci anni. Le grandi domande sia per i trader che per gli investitori sono quindi: wIl regime di tassi bassi della Fed continua ad attirare gli acquirenti di case poiché i tassi sui mutui rimangono storicamente bassi? Or aumenterà i costi per gli acquirenti secondari – e finalmente toglierà aria dalla recente bolla dei prezzi delle case negli Stati Uniti?

Materie prime che spingono i prezzi

“Crescita” doveva essere la storia del 2021, tematicamente parlando. L’aumento dei prezzi delle materie prime rafforza l’idea che questa aspettativa sia diventata realtà. Ma i prezzi del legname stanno spazzando via altre materie prime importanti in termini di performance dei prezzi dall’inizio dell’anno, con un aumento di quasi il + 95%: il mais è aumentato di oltre il + 51%; rame ha guadagnato oltre il + 34%; ei prezzi del grano sono aumentati di un misero + 19% in confronto.

Grafico dei prezzi dei futures del legname: intervallo di tempo settimanale (da maggio 2011 a maggio 2021) (grafico 2)

I prezzi del legname punteranno la bolla immobiliare negli Stati Uniti o prevarranno i tassi ipotecari bassi?

L’inventario degli alloggi negli Stati Uniti è al livello più basso degli ultimi quattro decenni, intanto fornitura i problemi della catena (ad esempio le segherie chiuse) hanno contribuito a far salire i prezzi del legname ai massimi storici, portando a un aumento di oltre $ 35.000 dei prezzi delle nuove case negli Stati Uniti dall’inizio del 2021. Fino a quando i problemi della catena di approvvigionamento non saranno risolti, i costi di input per le nuove case rimarranno alti, eliminando efficacemente dal mercato un certo segmento di acquirenti di case per la prima volta.

Metriche di accessibilità abitativa stabile

Anche se i costi di input delle abitazioni sono aumentati insieme ai prezzi di altre materie prime, le misure di accessibilità economica delle abitazioni hanno appena iniziato a diminuire. La National Association of Realtors con sede negli Stati Uniti produce varie misure di accessibilità degli alloggi, inclusa una misura legata al tasso medio di mutuo a 30 anni derivato dall’indagine sul mercato dei mutui primari di Freddie Mac:

Indice di accessibilità degli alloggi NAB: periodo mensile (da maggio 1991 a maggio 2021) (grafico 3)

I prezzi del legname punteranno la bolla immobiliare negli Stati Uniti o prevarranno i tassi ipotecari bassi?

All’inizio del 2021, l’accessibilità economica degli alloggi era al suo livello migliore dall’inizio del 2013, secondo il NAR Housing Affordability Index. Curiosamente, l’ultima volta che questa misura dell’accessibilità economica degli alloggi negli Stati Uniti (prima del recente declino) è stata così alta è stata proprio prima del Taper Tantrum del 2013; potremmo aver appena sperimentato un “capricci affusolati” nelle ultime settimane.

Tassi ipotecari bassi, ma …

I mutui bassi hanno mantenuto le misure di accessibilità degli alloggi entro limiti ragionevoli, ma l’avvertimento di questa settimana del segretario al Tesoro americano Janet Yellen sull’aumento dei tassi di interesse è un chiaro avvertimento. I recenti cambiamenti sono stati rapidi e quindi spiacevoli, privati ​​del contesto storico del mercato immobiliare statunitense al di là della portata della pandemia.

Tasso ipotecario a 30 anni per Freddie Mac negli Stati Uniti: intervallo di tempo settimanale (da maggio 2011 a maggio 2021) (grafico 4)

I prezzi del legname punteranno la bolla immobiliare negli Stati Uniti o prevarranno i tassi ipotecari bassi?

Per ora, la curva dei rendimenti dei Treasury statunitensi è rimasta debole, il che a sua volta ha alleviato la pressione al rialzo sui tassi ipotecari (che sono legati all’estremità lunga della curva dei rendimenti statunitensi). Alcuni rapidi calcoli matematici mostrano che, su un mutuo di $ 500.000, ad esempio, se i tassi dovessero aumentare di altri 50 bps, i proprietari di case americani manderebbero circa altri $ 1600 fuori dalla porta ogni anno.

Esiste una bolla immobiliare negli Stati Uniti? Scoppierà?

Il mercato immobiliare statunitense è stato in crisi negli ultimi mesi, senza dubbio. Ma arrivare al punto di definirla una bolla potrebbe essere un ponte troppo lontano, dato che i tassi sui mutui statunitensi rimangono storicamente bassi e che le misure di accessibilità degli alloggi rimangono storicamente ricche. La crescita dei prezzi delle abitazioni sarà probabilmente moderata d’ora in poi, ma una drastica svolta al ribasso sembra improbabile nel brevissimo termine.

— Scritto da Christopher Vecchio, CFA, Senior Currency Strategist





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